주택담보 생활안정자금대출 약정서 논란이 되는 이유는? ..

6.17대책 발표 후 실수요자 등의 분위기가 좋지 않아 서둘러 7.10대책이 나왔습니다. 7.10에 대해 냉정하게 얘기하면 조삼모사 대책이라고 하고 싶습니다. 결국 40~50대 중장년의 몫을 줄여서 20~30대 청년층에 돌린 것에 불과하니까요.​그런대 사실 이슈가 되어야 되는 사실이 아직까지 잠잠한 것이 있습니다. 2018년 9.13대책부터 주택담보 생활안정자금을 받을 때 주택 추가 매수 금지 약정서를 작성하는데요. 시행한지 3년 정도 되니, 현재 많은 위반 사례가 발생하였습니다. 그런대 이것에 대해선 아무도 얘기하지 않습니다. 그래서 제가 부족하지만 정보를 드릴까 합니다.​​

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​​약정 내용을 몰랐든지 알았든지 위반하면 제재가 꽤 심각합니다. 심지어 판단 기준조차 더욱 까다로워지고 있습니다. 일전에 약정서의 구체적인 내용을 소개하는 글을 쓰고, 아랫글에 연결하여 설명했었습니다. 그런데 지금 시점에서 맞지 않는 내용이 생겨 비공개로 했습니다. 따라서 오늘 글에서 내용을 다시 알려드리고 논란이 되는 부분을 설명하겠습니다.​​https://blog.naver.com/lvst7370/221878022430

​전체 금융권 공통된 내용의 양식입니다. 어디든지 폼만 약간 다르고 형식과 내용은 같습니다.​​

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​​현재 주택담보대출은 가계자금과 사업자금으로 구분되어 있습니다. 개인 자격으로 낮은 금리로 LTV DTI DSR 정부 규정을 준수하는 것은 가계자금입니다. 사업자금은 사업자등록이 있는 사람만 받을 수 있습니다. 가계자금은 구입자금 외 나머지 모두 생활안전자금입니다.​주택담보 생활안정자금대출을 받는 모든 사람은 상기 약정서를 반드시 작성해야 합니다. 1조 내용에 주택 매수 목적이 아니어야 한다고 되어 있습니다. 주택이란 그것을 취득할 권리까지 포함입니다.​2조는 담보로 제공하는 주택과 현재 보유한 주택 모두 주소를 적어야 합니다. 추후 여기에 없는 주택이 추가되면 위반입니다. 분양권, 재건축 및 재개발 입주권과 지분 포함입니다.​​

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​​3조 추가 매수 금지 대상자 범위는 채무자와 담보제공자가 속한 세대주 및 배우자와 직계 존비속입니다. 실행일 주민등록등본 기준입니다. 직계 존비속이라도 여기에 없으면 해당 없으나 배우자 및 미성년 자녀는 등본에 없어도 포함입니다.​​

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​​4조는 연간 한도 1억 초과 신청하는 경우 사례이며, 5조는 위반 시 제재 사항입니다. 기한의 이익 상실되니 상환하지 않으면 강제집행도 가능합니다. 명시되지 않은 주택을 보유하고 있다면 아예 실행이 안 되거나 추후 회수됩니다.​​

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​​6조는 제재사항을 한 가지 더 설명합니다. 위반 시 채무자는 향후 3년간 금융권 주담대 이용불가입니다. 담보제공자는 해당하지 않습니다. 그런대 약정 위반했지만 금융사에서 연락 오기 전에 먼저 중도 상환하면 어떻게 되나요?​다른 금융사를 통해 대환 신청해서 상환한다면 진행이 어렵습니다. 이유는 상환 금융사는 2018년 9월 13일 이후 설정된 주담대라면 기존 금융사에 대출현황조회요청을 필수로 합니다. 요청받은 금융사는 국토교통부에 위반여부을 조회합니다. 위반했다면 원칙적으로 대환 절차가 중단됩니다.​그럼 본인 자금으로 갚는다면? 상환은 가능하지만 향후 채무자 3년간 금지는 적용됩니다. 이 내용이 7조입니다.​

이제는 많은 분이 이런 약정이 있다는 사실을 알고 있습니다. 사실상 고의로 위반하는 분도 있습니다. 그러니 안다 모른다는 더 이상 이슈가 되지 못합니다. 분양권 등 취득할 권리 역시 포함된다는 것도 그동안 계속 강조했고요.​그러면 논란이 되는 사항은 무엇일까요? 추가 주택 매수 금지 위반의 기준을 계약 시점으로 보느냐, 이행 완료 시점으로 보느냐는 것입니다. 과거 초기에는 후자로 보는 경향이 컸으나 요즘 급속하게 전자로 변경되고 있습니다.​상담 사례로 보겠습니다. 일주택자가 약정 걸린 주택담보 생활안정자금을 받고 아파트 하나를 추가 매수 계약했습니다. 잔금은 아직 치르지 않았으나 국토부에 실거래가 신고를 통해 먼저 알려졌고 금융사에서 위반 통고를 받았습니다.​이분이 기존 주택을 매도 계약했고 갈아타기라면 해명의 소지가 있습니다. 매도 않고 추가 계약했다면 위반이 됩니다. 아직 잔금 치르고 등기이전을 하지 않아도 그렇습니다. 등기 전 생활자금을 갚아도 채무자 3년간 금융권 금지는 따라갈 수 있습니다.​분양권 등 권리의 매매는 이전등기 절차가 없으니 당연하지만 주택은 계약을 취소하면 원인 무효되는데도 그렇습니다. 이미 계약 시점에 위반이라고 보는 것입니다. 현재 점차 많은 금융사가 이런 입장을 취하고 있습니다.​​

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​​시행 초기에는 추가 주택을 계약한 상태에서 다른 금융사로 대환 하면서, 그 금융사 약정서 보유 목록에 등기 안한 계약 주택 주소를 기재하여 약정 위반을 피할 수 있는 회사도 있었습니다. 현재는 계약만 한 주택은 보유 목록에 적지 못하고 등기 또는 잔금까지 해야 합니다.​따라서 갈아타기가 아닌 추가 매수는 최소한 계약 후 1개월 이내 하는 실거래가 신고 전에 자금을 상환해야 합니다. 그러나 원칙은 계약 전 상환해야 합니다. 일단 위반하면 자금을 갚아도 채무자는 제재가 더 있습니다. 그 채무자가 신규 주택의 채무자가 될 수 없을 수 있습니다.​이런 문제를 해결했다는 글을 종종 보는데요. 현실성이 없거나 편법을 이용한 경우였습니다. 편법은 오래가지 않습니다. 신중하게 접근하시기 바랍니다.​한 가지 부탁드리겠습니다. 제게 신규 대출 의뢰를 주신다면 언제든지 24시간 전화 연락 주셔도 좋습니다. 그러나 단순 상담이라면 댓글로 남겨 주시면 꼭 답글 드리겠습니다. 과다한 단순 문의로 인한 업무 지장이 있어 그러니 양해 부탁드립니다^^​​

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